Investieren im Bestand
Eine Analyse der Erhalts- und Entwicklungsstrategien von Wohnbau-Investoren in der Schweiz
University of Zurich
Joris E Van Wezemael, 2005
Zwischen 1952 und 1972 wurde das Gebäudevolumen in der Schweiz verdoppelt. Weil Wohnbauten Siedlungsbausteine darstellen, tritt im Rahmen der anstehenden Sanierungen das Bauwerk Schweiz in eine entscheidende Phase. Während die physisch gealterten und konzeptionell veralteten Wohnbauten an die heutigen Bedürfnisse angepasst werden sollten, rufen Forderungen seitens der Raumplanung nach einem haushälterischen Umgang mit dem Boden und nach einer Siedlungsentwicklung nach innen. Der Bestandesentwicklung kommt heute und in den kommenden Dekaden eine bedeutende und weiter wachsende Rolle zu, denn die Versorgung des Mehrbedarfs an Wohnfläche pro Kopf und die Befriedigung veränderter Ansprüche bezüglich der Qualität von Wohnung und Wohnumfeld ist im Gebauten zu suchen. Weil das Wohnungswesen in der Schweiz marktwirtschaftlich organisiert ist, richten sich die Forderungen an die Investoren. Eine Untersuchung der Entwicklung unseres Wohnungsparks befasst sich daher vorzugsweise mit dem Investieren im Bestand. Wie erhalten und entwickeln die Akteure ihren Wohnungsbestand? Welche Folgen zeitigt dies für das Wohnungsangebot und die Siedlungsentwicklung? Die grossen Bestände aus der Periode der Hochkonjunktur nach dem Zweiten Weltkrieg bilden den Ausgangspunkt der empirischen Untersuchung der Erhalts- und Entwicklungsstrategien. Hierzu diente ein handlungstheoretisches Forschungsdesign, in dessen Zentrum Typisierungen stehen und das in einen strukturationstheoretischen Interpretationsrahmen eingebettet ist. In Leitfadeninterviews wurden Entwicklungs- und Erhaltsstrategien relevanter Akteure erforscht. Diese wurden zunächst unter Berücksichtigung von Grösse, Organisationsgeschichte (Fusionen etc.), Branchenstruktur, Standorttypen und weiteren Merkmalen ihrer Organisationen ausgewählt. Damit wurde sichergestellt, dass eine grosse Bandbreite unterschiedlicher Situationsbedingungen der Akteure in die Befragung einbezogen wurde, sodass die Akteure als Repräsentanten von Akteurtypen die Variationsbreite der Praxis abbilden. Die gezielte Auswahl äusserte sich in einer stabilen Typisierung der Akteure vor dem Hintergrund der Ergebnisse. Es zeigt sich, dass sich die Praktiken zunehmend polarisieren. Neben der bisherigen Unterscheidung kommerzieller und gemeinnütziger Akteure, die auf einer typisierten Zielsetzung beruht, erhalten die finanzwirtschaftliche Professionalisierung und der hiermit verbundene Einsatz von Management-Instrumenten eine besondere Bedeutung. Diese Professionalisierung steht im Zusammenhang mit einer Dynamisierung der Immobilienbranche und dem Einzug neuer Technologien und Management-Konzepte, welche aber nur einen Teil der Akteure erfassen. Somit ergibt sich eine Polarisierung zwischen denjenigen, die eine finanzielle Führung ihrer Portfolios anstreben und jenen, welche weiterhin in einer Objekt-Optik wirtschaften. Die vermehrte Bewertung von Massnahmen der Objekt-Entwicklung vor dem Hintergrund der den Objekten übergeordneten Zielebene des Portfolios zeigt sich deutlich in einer Polarisierung in den Erhalts- und Entwicklungsstrategien sowie in einem Übergang von sinnlich-körperlichen zu metrischen und kalkulatorischen Raumbezügen. Wie die Untersuchung der Entscheidungsfindungen der Akteure darlegt, stellen Bestände aus der Hochkonjunktur nach dem Zweiten Weltkrieg im Sinne einer historisch-genetischen, baulich-typologischen, städtebaulichen oder ästhetischen Einheit keine bedeutende Grösse im Handeln dar. Die konzeptionellen Probleme einer grossen Anzahl von Wohnungen aus dieser Periode werden im nächsten «Sanierungszyklus» Abbrüche und Ersatzneubau begünstigen, was im Gegensatz zur aktuellen Sanierungspraxis auch zur Lösung energiepolitischer Probleme beitragen wird. Befürchtungen, wonach ein substanzieller Teil günstigen Wohnraums aufgrund eines Preisschocks verschwinden könnte, der sich aufgrund einer durch das Baualter bedingten Sanierungswelle ergäbe, werden von den Resultaten vorliegender Arbeit relativiert.
Télécharger (PDF 3055 KB)