Densification: qualité et rentabilité vont de pair    

Vendredi, 8 septembre 2017

La Suisse veut mettre un frein au mitage du paysage. Ainsi en a décidé le peuple en 2013 en acceptant la nouvelle LAT. Pour y arriver, aucune autre voie que celle de la densification et du développement vers l’intérieur n’est possible. La qualité des quartiers, des centres de localité et des sites doit être améliorée. Lors d'un congrès de VLP-ASPAN, un représentant de l’immobilier a reproché aux milieux de l’aménagement du territoire, aux pouvoirs législatif et exécutif leur manque de vision et de courage. Selon lui, ils n’incitent pas suffisamment à densifier et n’avanceraient souvent que des «solutions quelconques», d'une densité et d'une qualité discutables.

Rassembler les promoteurs immobiliers, les investisseurs, les spécialistes de l’aménagement du territoire et les promoteurs économiques autour du thème de la densification et du développement vers l’intérieur: tel était l’objectif du congrès de l’Association pour l’aménagement du territoire VLP-ASPAN, qui s’est déroulé le 8 septembre 2017, à Soleure. La question au centre des débats était la suivante: comment densifier en alliant qualité et rentabilité?

La qualité? L’élément incontournable d’une densification rentable

Pour Markus Mettler, CEO de Halter AG, une entreprise active dans la construction et l’immobilier, un lien direct existe entre la qualité et le rendement. Un urbanisme de qualité est la condition sine qua non d’une bonne rentabilité. Selon lui, «Une forte densité associée à une piètre qualité se traduit par un faible rendement». Voilà déjà une raison suffisante pour les investisseurs d’améliorer, dans les projets de densification, la qualité des quartiers densifiés. En revanche, Markus Mettler estime que les autorités ainsi que les organes législatifs et exécutifs manquent de vision et de courage: «Législatifs et exécutifs se gardent délibérément de créer des incitations à la densification ou aux constructions de remplacement»,

a-t-il dit dans sa présentation. On privilégie l’existant. Il évoque, comme exemple, le nouveau règlement des constructions et des zones de la Ville de Zurich. En outre, certaines communes qualifieraient déjà d’élevé le plus petit indice de densité (1.0). Pour Markus Mettler, des prescriptions en matière de protection contre le bruit ou en faveur du patrimoine, des règles sur l’ombre portée ou le principe d’«une place de stationne-ment par logement», sont autant d’éléments contre-productifs. En résumé: pour le spécialiste de l’immobilier, des normes «antédiluviennes» font obstacle à des projets novateurs de densification. 

Plus de logements en location, moins de villas, encore peu de tours

Le chemin vers une densification et un développement vers l’intérieur efficaces est encore long: c’est ce qu’a démontré dans son exposé Patrick Schnorf, de l’entreprise de conseil Wüest Partner AG. Sur le marché immobilier, la tendance va en faveur de la construction de logements en location, au détriment des villas individuelles. En termes d’aménagement du territoire, c’est une bonne nouvelle, étant donné que les logements en location sont en principe moins gourmands en sol et nécessitent moins de ressources financières et écologiques par personne que les maisons individuelles. Cependant, on ne construit pas toujours à des emplacements offrant une bonne desserte, comme le préconiserait la densification. En outre, la hauteur des bâtiments – autre indicateur de densité - n’a que peu augmenté. En Suisse, les tours figurent tout en bas de la liste des logements convoités par les personnes à la recherche d’un appartement. Selon Patrick Schnorf, les tours restent un segment de niche. Jusqu’à ce jour, le marché immobilier ne s’est développé que mollement en faveur d’un développement vers l’intérieur.

Densifier, c’est donnant-donnant

Il est du ressort des cantons et des communes de créer des incitations à la densification et au développement vers l’intérieur. La compensation de la plus-value, dont l’introduction est imposée par la loi sur l’aménagement du territoire (art. 5 LAT), en est une. Doivent être compensés, en règle générale par le biais d’une contribution financière à la commune, les avantages «significatifs» que retire le propriétaire d’un bien-fonds suite à une décision d’aménagement (par ex. le droit d’augmenter les possibilités de construire). Idéalement, les produits de la plus-value sont ensuite utilisés au profit de la population à travers des projets qui augmentent la qualité du bâti: la création de parcs (ex. le parc Erlenmatt à Bâle ou le parc du Reposoir à Nyon VD) ou encore d’un parking public permettant la revalorisation d’un port (ex. construction de la Zurich Assurances à Zurich).

Comme l’a relevé Christa Perregaux DuPasquier, avocate et vice-directrice de VLP-ASPAN, la compensation de la plus-value c’est du «donnant-donnant». Les propriétaires fonciers retirent un profit pécunier de décisions d’aménagement ou de projets de densification, et en font profiter la collectivité.

Car c’est bien la qualité des projets de densification qui feront que la population les acceptent. Ce lien a été souligné à maintes reprise durant le congrès, tant par les représentant-e-s des milieux immobiliers que de l’aménagement du territoire. La contribution de plus-value «met de l’huile dans les rouages de la densification» en permettant de financer la qualité recherchée dans les quartiers densifiés.

L'élément important n'est pas tant le montant du prélèvement, mais plutôt son utilisation, comme l'ont souligné les représentants de l'immobilier et de la planification. Les recettes issues de la plus-value devraient revenir en premier lieu aux communes effectivement concernées par la densification.

Le dialogue sur le développement vers l’intérieur s’intensifie

Les milieux de l’immobilier, les aménagistes ainsi que les autorités doivent favoriser une compréhension réciproque de leurs dossiers si l’on veut que le but du développement vers l’intérieur soit atteint. Le conseiller d’État neuchâtelois Laurent Favre a annoncé lors du congrès que la Conférence tripartite – une plate-forme de la Confédération, des cantons, des villes et des communes – mettra sur pied, à ce sujet, un «dialogue Développement vers l’intérieur».